四年前的6月21日，随着首批公开募集基础设施证券投资基金（REITs）在沪深交易所上市，REITs这一创新品种开始进入国内投资者的视野。
短短四年里，我国REITs市场总发行规模超过1800亿元，总市值规模突破2000亿元大关，共上市66只REITs产品，产品数量已超过香港、新加坡及日本等市场，成为亚洲第一。
以沪市为例，上交所目前正着力打造国内REITs市场建设发展的主阵地。从一级市场看，上交所已上市REITs产品44只，发行规模约1230亿元；从二级市场市值看，上交所44只REITs产品的市值达到1370亿元；从二级市场交易看，沪市REITs2025年以来日均成交额约4.37亿元。可见，从一级发行到二级交易的全链条，沪市REITs占全市场的比重均在七成左右。
REITs作为全新、独立的权益类资产，能够在短短四年里穿越波动、蓬勃发展，主要得益于形成了以市场化价格为核心的良性市场生态。从基础制度的不断夯实，到市场整体扩容提质，再到投融互信的持续强化，上交所坚持用市场化的力量引导良性生态的形成，以优生态促发展，始终走在REITs市场生态建设的前列。
市场化价格机制助力“好项目好待遇”
自首批REITs产品上市以来，我国REITs市场已走过四年的发展历程。回望四年REITs二级市场的波动历史，从发轫之始的热切追逐，形成“盲目打新”一枝独秀的上涨行情，到2023年交投冷淡，历经“深度调整”机构调仓的明显折价，再到2024年回归理性，关注底层资产运营的投资价值确认，初步经历了一个完整周期。
在这一过程中，上交所顺应市场规律，立足市场实践，在制度建设、项目发行与监管机制等方面不断探索，着重建立以市场化价格为核心，带动发行定价、二级市场交易、存续期管理全链条发展的良好生态，以市场化力量共同促进REITs市场高质量发展。
从一级市场来看，REITs市场普遍采用询价机制，通过设定合理的询价区间，吸引投资者参与报价，最终确定发行价格。据行业专家分析，当前REITs市场价格进一步反映了项目资产的内在价值与市场风险，实现了市场相对均衡的状态。
记者获悉，近期启动询价的中银中外运仓储物流REIT，通过采用上下限打开的市场化定价区间，给予投资者充分的定价权，共获575户网下对象报价，全场倍数251.12倍（剔除后），报价机构户数、全场倍数均位于中国公募REITs产品推出以来市场第二，央企公募REITs第一。该REIT最终定价参考市场化报价结果较评估价的溢价率达到16.16%，为公募REITs推出以来市场最高发行溢价率。
从二级市场来看，上交所已上市的44只REITs中也涌现出一批“排头兵”项目，这些项目得益于底层资产稳健运营、投资回报稳定丰厚、产业方积极参与、重要机制逐步建立等因素，市场价格表现在各自行业内名列前茅。
据了解，北京保障房、京能光伏等REITs在原始权益人集团层面设置了REITs“运营官”角色，从集团战略层面统筹REITs上市后各类重大事项，调动协调各类资源；嘉实京东、华润有巢等REITs项目已建立了市场化的激励约束机制，将项目运营成效与团队、个人绩效直接挂钩，充分激发一线运营人员的工作积极性。
在市场化价格机制下，投资者对于“好项目”的认可会发挥市场筛选作用，具体表现为二级市场价格的上涨和交易活跃度的提升。记者观察到，这些市场认可的“好项目”较发行价的涨跌幅（后复权）普遍在20%以上，最高的超过90%，2025年以来的换手率普遍在1%以上，显著高于全市场平均水平。
除了市场认可外，对于“好项目”参与方，上交所发挥交易所的综合服务优势，支持其建好REITs平台，形成“好项目有好待遇”的REITs市场生态。
“REITs市场化改革的核心在于让价格回归市场，让市场在资源配置中发挥决定性作用。”某资深市场人士表示，“经过改革，REITs市场在项目筛选、定价、交易等环节更加透明、高效，投资者能够根据自身风险偏好做出合理决策，市场资源配置效率显著提升。”
市值分红多点开花提升各方获得感
REITs市场自上市四年来，以优异的价格表现和稳健的分红回报，赢得资本市场投资者的青睐。以沪市为例，44只REITs较发行价复权平均上涨约30%，尤其是2025年以来涨幅超过20%，跑赢主要宽基指数。
得益于REITs高分红的产品特性，配置型投资者能从REITs分红中获得高额稳定收益。同样以沪市为例，沪市REITs四年累计向投资者分红151亿元，其中2024年59亿元，以年末市值计算的分红率达到5.7%。高速公路REITs以82亿元的分红金额占据半壁江山，是名副其实的“现金牛”；能源环保、产业园区、仓储物流实际分红金额均在10亿元以上，分别为32亿元、16亿元、13亿元。
各大类资产呈现出差异化特征，为不同风险偏好、不同投资策略的投资者提供了多元化投资选择。从公开信息可以看到，REITs市场投资者呈现多元化趋势，除保险机构持续参与REITs投资外，券商自营、私募基金等投资机构的参与度也显著提高。未来，随着REITs指数基金以及ETF等创新产品开发，业内预计会继续为市场带来稳定的增量资金。
某市场资深人士告诉记者，“根据公开信息，目前全市场在审或待发售的REITs项目共21单（含扩募），其中上交所17单，这些在审项目将进一步扩充REITs市场的容量及深度，为REITs指数基金、ETF等创新产品的出现打下基础，REITs产品体系将会愈发丰富，产品创新日益繁荣，市场化程度持续提高。”
“首发+扩募”市场持续扩容增类
截至目前，上交所已上市的REITs产品，数量较2023年底增加一倍，常态化发行成效显著。资产类型上，上交所有最全面的资产大类和最丰富的细分形态。从2021年6月首批上市的产业园、收费公路、仓储物流、生态环保，到后来陆续上新的保障房、能源、消费、市政等大类资产，再到刚刚获批的数据中心，上交所REITs市场资产图谱不断拓宽。
其中，目前市场最为关注的消费行业，沪市已上市的类别中包括了百货大楼、社区商超、奥特莱斯、商业综合体等，底层租户涉及零售、餐饮、服务、娱乐等不同业态。未来，沪市REITs将向着更多不同类别的底层资产延伸触角，旅游景区、养老设施、冰雪经济等领域首单公募REITs有望加速落地。
已上市沪市REITs的扩募工作也在加速推进中。记者了解到，上交所积极推动沪市REITs市场扩容，鼓励已上市项目通过扩募做大做优，目前已经形成“首发+扩募”双轮驱动的发展新格局。
2023年，上交所REITs市场已有普洛斯、张江产业园2只REITs实现扩募份额上市。2024年以来，沪市已有6单REITs项目已发布扩募公告，其中有4单处于受理审核阶段、2单已获基金注册批复。
持续优化REITs市场生态建设
在国内REITs市场的四年建设发展历程中，相关配套制度也在持续完善创新。上交所按照“成熟一类，推出一类”的原则，从审核、持续扩募、信息披露、业务操作等多个环节出发，不断优化各类制度安排，已完善形成“业务办法+指引+指南”的多层次规则体系，推动监管制度逐渐规范化、标准化、精细化。有资深投资机构代表表示，健全的制度体系、完善的配套政策，是投资者有意愿、有条件认知REITs产品并参与投资的基底。
记者了解到，上交所持续发力加强投融互通互信，引导各类投资机构参与，积极培育REITs良性市场生态。2021年REITs推出以来，上交所协调市场各类投资者与REITs项目融资方进行对接交流，进一步强化了REITs市场的价格均衡。
持续推动多层次REITs市场的发展也是强化REITs市场生态建设的重要方面。当前，我国多层次REITs市场已初步成型：Pre-REITs聚焦于资产培育和成长，资产尚处于起步阶段；类REITs的底层资产相对更成熟，固收属性较为突出，是不动产资产证券化的初步尝试；持有型不动产ABS已能够产生期间现金流收益，且具有更加鲜明的权益属性，是不动产资产证券化布局下的重要创新。目前，沪市已有7单持有型不动产ABS项目落地，总融资规模达到122亿元。
展望未来，REITs的覆盖面与普及率会大幅提升；REITs所服务的资产类别、企业类别和资金类别会持续扩容；REITs平台将更具市场活力和自驱力。
如果说四年前，首批9只REITs的发行上市是国内公募REITs萌芽阶段的蹒跚起步，那么在上市四周年这个时刻，REITs正逐步进入扩容提质的新阶段。随着REITs底层资产的逐步扩大、更多积极举措的出台，新的REITs市场版图正在徐徐展开！
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